2024년 부동산 최악의 폭락온다! 집사면 인생 떡락!

 

24년, 25년, 26년 경매로 인하여 인생을 바꿀 기회가 오지만, 현재는 집 구매하기에 적합한 시기가 아닙니다. 부동산 하락이 아직 끝나지 않았으며, 추가적인 하락이 예상되므로 기회는 더 이후에 나타날 것으로 예상됩니다. 다음글에서는 현재 부동산 시장의 분위기, 수급 상황의 개선과 매도세, 매수세 분석, 거래 동향의 변화, 대출 강화 정책에 의한 부동산 투자 제한, 2024년 시행되는 주택담보대출 3단계, 서울 부동산 시장, 가스라이팅과 부동산 시장에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 현재 부동산 시장의 분위기

2. 수급 상황의 개선과 매도세, 매수세 분석

3. 거래 동향의 변화

4. 대출 강화 정책에 의한 부동산 투자 제한

5. 2024년 시행되는 주택담보대출 3단계

6. 서울 부동산 시장

7. 가스라이팅과 부동산 시장

1. 현재 부동산 시장의 분위기

현재 시점에서 부동산 시장은 여전히 하락세에 있습니다.

 

이전에 제공한 수급 데이터에서도 확인할 수 있듯이, 수급 데이터는 좋아지지 않고 있습니다. 부동산 가격이 상승하는 신호는 아직 보이지 않습니다. 따라서 집 구매를 위해서는 더 기다려야 할 시기입니다.

 

10년에 한 번 올까 말까 한 절호의 기회가 다가오고 있으니 잠시 기다린다면 집 마련에 좋은 타이밍일 것으로 예상됩니다.

2. 수급 상황의 개선과 매도세, 매수세 분석

단기적으로 수급 상황이 중요한데, 일부 지역에서는 조금씩 개선되고 있는 상황입니다.

 

서울을 중심으로 매도세와 매수세를 분석한 결과, 9월부터 하락장이 올 것을 예고하였으며, 10월부터 매매수급이 악화되었습니다.

 

최근에는 약간의 상승세를 보이고 있습니다. 거래 동향을 살펴보면 거래량이 증가하는 경향을 보이고 있지만, 여전히 전반적으로는 부정적인 분위기가 지속되고 있습니다.

3. 거래 동향의 변화

서울을 예로 들면 거래량이 조금씩 증가하고 있습니다.

 

그러나 거래량은 여전히 적어서 상황이 좋지 않습니다. 매물 데이터와 거래량은 함께 고려해야 하는데, 매물이 줄어들면서 거래량도 감소하는 경우 좋지 않은 신호입니다. 

 

거래량이 늘어나면서 매물이 줄어드는 경우에는 긍정적인 신호로 해석할 수 있습니다.

 

전국적으로도 이러한 경향이 관찰되며, 특정 정부의 정책 등이 영향을 미치고 있는 것으로 분석됩니다.

4. 대출 강화 정책에 의한 부동산 투자 제한

2024년 2월 26일에 시행된 대출 강화 정책인 스트레스 DSR은 금리 상승을 고려하여 이자 상환 능력을 감안한 스트레스 금리를 적용하는 정책입니다.

 

이로 인해 매달 상환해야 할 원리금이 증가하게 되어 대출 가능한 한도가 줄어들게 됩니다.

 

대출 한도의 감소는 부동산 시장에 유동성을 제한하게 됩니다.

 

따라서 수요가 감소하게 되며, 특히 부동산 투자를 위해 대출을 이용하는 경우에도 대출 한도의 감소로 인해 제약을 받을 것으로 예상됩니다.

 

특례 대출이나 신생아 대출은 소수의 실수요지들에게만 해당되는 제한된 대출 조건입니다.

 

부동산 투자는 실수요와 투자 수요가 있지만, 이들 중 상당 부분은 스트레스 DSR의 적용을 받게 됩니다.

 

따라서 대출을 받아 부동산 투자를 제한받을 가능성이 있습니다.

5. 2024년 시행되는 주택담보대출 3단계

2024년부터 시작되는 주택담보대출 관련 정책은 총 3단계로 이루어져 있습니다.

 

1단계는 주택담보대출만을 포함하며 은행권에서 시행됩니다. 이 단계는 올해 6월 정도부터 시작되며 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출까지 포함됩니다. 그리고 올해 중순부터는 한도가 줄어들게 됩니다.

 

주택담보대출은 일금융권과 차순위 금융권에서 제공됩니다. 일반적으로 대출을 받을 때는 일금융권의 LTB(Loan To Value)가 적용되며, 이는 금리가 낮습니다. 그러나 추가적인 담보 대출을 제공하는 금융권도 있습니다.

 

이는 주택담보대출에 비해 차순위에 속하므로 금리가 더 높을 수 있습니다.

 

3단계는 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 영향을 줍니다. 이를 통해 부동산 시장으로 유입되는 유동성을 제한하고자 합니다.

이 정책은 2024년 말부터 혹은 내년 이후부터 시행될 예정이지만, 시행 시기는 조금씩 변동할 수 있습니다. 부동산 시장의 전망에 대해서는 두 가지 시나리오가 있습니다.

 

첫째, 대세 하락장이 정해져 있으며, 이는 단기간에 급락할 수도 있고 완만하게 하락할 수도 있습니다. 그러나 아직은 정확한 예측이 어렵습니다.

 

둘째, 만약에 급격한 하락이 온다면 전국의 상당수 지역에서 부동산 투자 기회가 생길 수 있습니다. 하지만 지지부진하게 하락한다면, 서울과 일부 지역은 25년 하반기나 26년, 혹은 그 이후에도 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 이는 주택담보대출 관련 정책의 변화가 시장에 미치는 영향을 예측하기 어렵게 만듭니다.

 

특히 3단계 시행으로 인해 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출의 조건이 엄격해지면서 대출을 통한 부동산 투자가 더욱 어려워질 것으로 보입니다.

 

이러한 정책은 대출을 통해 부동산 시장에 유입되는 자금의 양을 줄여 시장의 과열을 방지하고, 장기적으로는 부동산 가격의 안정을 도모하려는 목적을 가지고 있습니다.

 

1단계에서는 주택담보대출에 초점을 맞추고 있으며, 이는 주택 구매를 원하는 사람들에게 직접적인 영향을 줍니다. 은행권에서 시행되는 이 단계는 대출 조건의 엄격화를 통해 대출의 질을 높이고, 대출자의 상환 능력을 더욱 철저히 검증하려는 의도를 담고 있습니다.

이와 함께 올해 중순부터 신용대출까지 포함되어 한도가 줄어드는 조치는 대출자가 부채를 과도하게 증가시키는 것을 방지하려는 목적도 있습니다. 주택담보대출이 일금융권과 차순위 금융권에서 제공되는 것은 대출자에게 다양한 선택지를 제공합니다.

 

하지만 차순위 금융권에서의 대출은 대체로 금리가 높아지므로, 대출을 받는 이들은 자신의 상환 능력과 대출 조건을 신중히 고려해야 합니다. 이는 대출 이자 부담이 증가할 수 있기 때문입니다.

 

3단계 시행으로 인해 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 대한 접근성이 제한되면 부동산 시장에 유동성이 감소하고, 이는 결국 부동산 가격의 상승률을 둔화시킬 수 있습니다.

 

이러한 정책은 부동산 시장의 과열을 방지하고 장기적인 시장 안정을 위한 것입니다. 그러나 이러한 변화가 단기간에 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 아직 불확실하며, 투자자와 구매자 모두 이러한 정책 변화를 면밀히 모니터링하고 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

6. 서울 부동산 시장

서울 부동산 시장은 입주 물량이 매우 적어서 가격이 상승하고 있습니다.

 

공급이라 하면 입주 물량만을 의미하는 것이 아니라 시장에 판매되는 매물도 공급에 포함됩니다. 현재 시장에는 입주 물량 외에도 많은 매물이 쌓여 있습니다. 그러므로 앞으로 입주 물량이나 분양이 추가로 발생한다면 더 큰 문제가 될 수 있습니다.

 

물량이 증가하면 가격도 상승할 수 있기 때문으로 이로 인해 부동산 시장은 쉽게 예측할 수 없는 상황에 처해 있습니다. 장기적인 주택 공급감소와 분양 지원 지연 역시 서울 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

정부의 정책 변화와 경제적 여건 변화로 인해 새로운 주택 공급이 줄어들고 있으며, 이는 장기적으로 부동산 시장의 가격 상승 압력을 유지하고 있습니다.

 

또한, 분양 지원의 지연은 특히 서울과 같은 대도시에서 신규 주택 구매자들의 접근성을 제한하고, 시장에 출시되는 신규 주택의 수를 제한하는 결과를 가져오고 있습니다. 이러한 상황은 부동산 시장의 불확실성을 증가시키며, 잠재적인 구매자들의 결정에 영향을 미치고 있습니다.

대세 하락장과 대세 상승장의 예상 현재 서울 부동산 시장은 대세 하락장이 나타날 가능성이 있으나, 장기적으로는 다시 대세 상승장이 올 것으로 예상됩니다.

 

하락장이 나타나면 부동산 가격이 일시적으로 무너질 수 있으나, 궁극적으로는 인구 증가, 도시화 진행, 경제 성장 등의 요인으로 인해 다시 상승세를 탈 것으로 예상됩니다.

 

특히 서울과 같은 대도시에서는 주거 수요가 지속적으로 존재하기 때문에, 장기적으로는 부동산 시장이 회복되어 상승 추세를 이어갈 것으로 보입니다. 이러한 변동성은 투자자들에게는 위험과 기회를 모두 제공하며, 시장의 변화를 잘 파악하고 대응하는 것이 중요합니다.

 

서울 부동산 시장은 다양한 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 이러한 요인들은 시장의 가격과 투자자들의 행동에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.

 

입주 물량의 부족, 팔릴 매물의 축적, 가스라이팅 현상, 코로나 팬데믹으로 인한 유동성 증가, 장기적인 주택 공급 감소와 분양 지원 지연 등은 모두 서울 부동산 시장의 현재와 미래를 이해하기 위해 고려해야 할 중요한 요소들입니다.

 

이러한 요소들을 정확히 파악하고 이에 대응하는 전략을 수립하는 것이 서울 부동산 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위한 핵심입니다.

7. 가스라이팅과 부동산 시장

부동산 시장에서는 공급만큼 수요도 중요한 요소입니다.

 

가스라이팅이라고 하는 현상은 아직도 많은 사람들이 그 안에서 벗어나지 못하고 있는 상황입니다. 이는 자산과 관련된 심리학적인 책에서 이미 결과가 나왔음에도 불구하고, 도파민을 자극하는 투자에 중독되고 자극을 받는 사람들이 많기 때문입니다.

 

이러한 상황은 2020년과 2021년의 코로나 팬데믹으로 인해 유동성이 풀리고 혼란이 생긴 결과입니다. 심지어 부동산 시장에서도 많은 사람들이 가스라이팅에 빠져 있다는 것입니다. 부동산 시장에서 가스라이팅은 심각한 문제입니다.

 

이러한 현상은 금융 위기인 2008년에도 한 번 나타났습니다. 2008년에는 부동산 시장이 급락하고, 2009년에는 다시 상승하는 등의 변동성이 컸습니다. 이러한 시장의 불안정함은 사람들을 더욱더 가스라이팅에 취약하게 만들었습니다.

사람들은 경제적 불확실성 속에서 안정적인 투자처를 찾기 위해 노력하며, 이 과정에서 자신도 모르는 사이에 가스라이팅의 영향을 받게 됩니다.

 

특히 부동산 시장은 그 가치가 장기적으로 증가한다는 통념 때문에 많은 사람들이 부동산에 자산을 투자하는 경향이 있습니다.

 

그러나 이러한 심리가 과도할 경우 시장의 과열을 초래하여 가격 거품을 만들어내고, 결국에는 시장의 붕괴를 초래할 수 있습니다.